中国业主停贷潮 最终伤害的是谁?还真有人赢了(组图)


烂尾楼停贷这事还真有人赢了

这两天,全国很多烂尾楼的业主纷纷抱团停贷,微博上的《全国业主发布强制停贷项目统计表》显示已经波及到200个楼盘...并且还在增加。情绪,还在发酵。

相关的文章大家已经写过很多,我就补充一些可能有用的,讲几个停贷但是打赢官司的案例。

如果有被其中的业主看到,希望能帮到你们。

第一个是来自(2019)民再245号判决书。

主要是说男子王某以1.479亿余元的价格买了某房企开发的商业用房,交了7398多万首付,剩下7397万按揭贷款。

结果开发商后续违约不能按时交房,导致王某购买的房屋成了烂尾楼。

事后,银行一直上诉表示要购房者和开发商共同偿还贷款本金5854万元。

虽说官司的过程一波三折,但最终法院还是判定了购房者不承担烂尾楼还贷责任。

胜诉最重要的一点,就是在购房者履行了合同义务的情况下,首付款却被开发商占用拿去做别的了,同时又不能如期交房,导致各方合同解除。

特别是这个金额那么大都能赢,是很有参考意义的。

第二个是比较近,就发生在今年2月初。

有一起楼盘烂尾导致业主许先生停供的案件,被嘉兴中院二审判为剩余贷款由开发商承担。

具体内容是,某房企因为破产无法交付房屋,所以导致了商品房买卖合同解除。

根据最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”

简单理解就是因为刚好开发商破产了,合同无效,所以法院就认为贷款合同理应也被解除,许先生此后不用再继续还贷。

老徐看了下他在银行那儿欠下的数目,足足有220多万,可以说这个判决直接把他从悬崖边拉了回来。

虽然我国的法律制度不同欧美,但是有先例对于法官的判决来说是有参考意义的。

说句实话,如果是因为房价跌了选择断贷老徐不会对他们有任何同情,但这种连房子都没了的真的很惨。

可能大家对烂尾楼的概念不是很清晰,实际上,有不少人因为买到烂尾楼而一生被毁了。

比比皆是。

像这对最近火遍全网的郑州小情侣。

2021年11月,他们花了多年的积蓄在郑州“融创城”买了一套期房。

为了买房,他们贷款102万,月供6300元,对于年轻的他们来说着实是不小的压力,只能精打细算地过生活。

在疫情的痛击下,女生还遭受了公司降薪,基础工资低到仅有2000多。

肉都不舍得买,只能买块豆腐回家充饥。

老徐专门去看了几个他们的视频,前期他们非常乐观向上,即便生活拮据都是满脸笑容,还成功的怀孕领证结婚。

甚至在谈及担心自己宝宝出生后的生活品质,女生还笑着说想摆摊赚钱补贴家用。

眼里,全是充满希望的光。

结果,融创城暴雷。

从不敢相信到接受事实,只花了10天的时间,而从买房到暴雷,也不过8个月。

后续他们迎来的,是坎坷而充满未知的维权之路。

这种悲剧不是个例。

有的人,直接住进了烂尾楼,因为他们已经没有钱再去住其他地方了。

在西安,某女子买了一套烂尾楼,买房11年,烂尾8年。

于是跟她同样境遇的300个业主,都住进了这栋没电没水的烂尾楼。

家里年过半百的老人,每天出入需要爬13层楼,一天要爬四五回,主要是出去挑水,上厕所,看别人跳广场舞。

吃的一切从简,为了省钱还去挖野菜配饭吃。

让老徐鼻头一酸的,是她在漆黑的楼道间接了个电话,铃声的歌词是:“过上了好日子红红火火,赶上了好时代喜乐年华。”

多么讽刺。

还有一个家庭的故事令人泪目。

一男子每天都会牵着6岁的女儿爬上爬下15楼,孩子累了他就抱着。

孩子写作业,只能用手机手电筒打起光才能看得见。

即便条件如此恶劣,女孩也非要呆在爸爸身边,还安慰爸爸说楼下的建筑泥沙也好玩。

接受采访时,孩子爸爸忍不住哭着问道:我们有什么错?


还有云南昆明。

一栋烂尾楼内,住进了超过30户购房者,他们都是迫于房租,孩子上学的压力。

为了生活,他们一起种菜打水,晚上只能靠电瓶充电,睡在帐篷里。

如果有得选,谁愿意把生活过得如此苟且?


(某处烂尾楼的夜晚景象)

为什么会有烂尾楼呢?难道国家当真没有任何措施?

其实不然。

早在2003年,央行就规定了楼盘封顶才能放贷,但这个规定形同虚设。

大部分银行依旧给各开发商提前放贷,随后便是放羊状态。

没封顶就能拿到贷款,再来又没人监督,有些开发商便开始越来越贪心。

为了搞钱,他们拼命买地,然后预售楼盘回转资金,接着再去囤地,成了个循环。

可问题是现金流就这么点,久而久之,地皮囤多了,负债太大了资金链断裂,一些建房工程就烂尾了。

再讲深入点。

当年税务改革,中央把卖地的钱直接让利给当地财政,一开始是好的,各地方都靠着卖地赚到钱,城市也发展越来越快。

但是这也造成地方财政对卖地的过度依赖,而想要多卖地就得多卖房,想要多卖房就多建房子。

在当时开发商哪有那么多钱?

一切在引入了香港的「楼花」制度后就迎刃而解。

可惜,人心不足蛇吞象。

房企们的无限制扩张扯到了蛋,平时也是大手大脚去消费,某大管理层出行的配套奢华程度更是令人瞠目结舌。

结果暴雷了,受害者却是老百姓。

很多人用祥子的故事来形容这群强制停贷的业主,看过老舍的《骆驼祥子》的人应该对最后祥子的结局很无力。

他也曾经以为,有了黄包车后自己就能过上幸福的生活了,但无论他再努力,却始终得不到自己的那辆黄包车;

无奈,却心酸。

就在刚刚,各大银行也都出来回应「风险可控」。

其实老徐也是担心这个,一旦引发金融性系统风险就不是几个烂尾楼的问题了。

现在看来,应该没那么严重。

当然,这件事闹到这样,我相信监管层肯定在焦头烂额想方法,以中国政府「亲娘」的形象,估计最后定有个比较周全的对策出来。

我们可以再等等。

而我更加期待的是,如果这件事过后这个漏洞能被堵上,烂尾楼的现象能从此消失。

那这次可以说就是影响中国房地产的历史转折事件了。



相关报道:烂尾楼业主停贷,最终伤害的是谁?

昨天,一则媒体评论在发布后瞬间冲上了各大社交媒体的热搜,标题是《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》。

文章开门见山写道,“近期有烂尾楼盘业主集体决定停止还贷,引得不少烂尾楼盘业主效仿。如果这股风潮蔓延开来,有可能对楼市造成负面冲击,对楼盘销售更为不利,也不利于金融系统稳定。”

说实在的,看完这段话,我无语了。

难道,买到烂尾楼的人,必须为了“楼市稳定”继续咬着牙接盘?

这事要解决,其实也不难。正如新闻下点赞最多的评论所说,“就正常开工、正常交房不就完事了吗?”

然而,这事有点难办……

据克尔瑞咨询的统计,截至到2021年底,在全国24座主要城市中,尚未交付的问题项目总建面 约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

其中郑州、长沙、重庆和武汉尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

在这份统计中,排名第一的郑州有106个问题楼盘,涉及居民超过60万。郑州主城区总人口一共759万,意味着每100个人中就有8个人买到烂尾楼。

而这些数据的背后,是一个个活生生的人。

在抖音上有一对郑州年轻夫妻,他们2013年相识于大学,8年恋爱长跑。他们努力、乐观,领证、结婚,像大多数年轻人那样,相互扶持,热爱生活。

网友说,“从他们视频中的烟火气,你能感受到朴素的中国式青年是如何努力生活的。”

去年11月份,他们在郑州买房,贷款102万,月供6300元,还30年。

买房后的几个月,他们虽然遇到了降薪,但他们仍然对未来充满希望,依旧在出租屋里期待交房的那一天。

然而,当开发商爆雷的新闻传来,他们的生活就变了。

他们担心暴雷发生在自己的楼盘,就一次又一次到工地看房子。并且说距离交房27个月,还要再来27次。

终于到某次看房子,他们房子的工地也停工了。两个人在工地边录下短视频,评论区里说,“我看到了女孩眼里没有了光,还有了黑眼圈”。

按理说,在买房交易达成的那一刻,买房的人不论是全款还是首付+贷款的方式,都已经把钱给够了。

也就是说,房子建好之前,开发商已经把钱收到了,落袋为安了。后续就应该是,按照计划进行建设。开发商为什么就不能正常开工、交房呢?

很明显,开发商手里的钱“不够”了。

因此,当下如何让开发商拿到更多钱、解决烂尾楼问题,至关重要。

7月12日,在北京大学国家发展研究院举办的研讨会上,北京大学国家发展研究院某专家就提出,建议调整房地产业“三条红线”政策。

“三条红线”是指2021年起,为了防范房地产盲目加高杠杆带来的金融风险,住建部对房地产开发商融资提出的三个标准:

1.剔除预收款后的资产负债率不超过70%;

2.净负债率不超过100%;

3.现金短债比不小于1。

该专家认为,房地产业有自然的金融加速器作用,“中国100多万亿GDP里有17万亿是房地产直接或间接贡献的,”房地产的断崖式下跌对经济的影响太大,“别的行业要超额增长弥补这个坑的难度非常大。”

该专家的结论是,“老百姓不买房了,和疫情、和有钱没钱没关系,有关系的是,房企一断流,流动性没了。老百姓看到了供给侧的风险,所以购房意愿大大下降,长期信贷下降。”

“三条红线”确实对房地产的举债扩张进行了大幅度的限制。

说实在的,看完这段话,我又无语了。为了“楼市稳定”又必须要让房企无视金融风险继续做大现金流?

正如网友的评论,“烂尾不是因为三条红线导致的,而是因为开发商挪用建房款投资到其他方面了。”

此次烂尾楼风波中,郑州“永威金桥西棠”事件就很有代表性。

2022年6月,已经在网上流传了几个月的传闻终于被顶上热搜,“郑州学历最高楼盘烂尾”,一时间引发无数讨论:连引进人才的楼盘都烂尾了?

截止到今年6月,这个原定于2023年交房的楼盘,已经停工7个月。

业主们组成了法务组、监督组、视频组,运营起社交媒体、短视频账号,将买房经历写成近7万字文章,督促房企开工。

然而,在政府介入和多方努力之下,项目迟迟没有复工。

有人猜测,既然号称人才引进楼盘,应该是因为政策性原因,出售价格太低,房企赔钱了才没有钱复工吧?

然而,与想象中不同的是,这处烂尾楼并不是业主们“贪便宜”,靠“政策限价”买的低价楼盘。

首先,业主中享受人才补贴的仅占2成。

其次,由于周边高校密集,附近4公里内有4所大学,对面就是河南唯一一所211大学郑州大学。

许多业主也正是看重这里的区位和氛围,才在这里置业。“人才引进”甚至成为这个楼盘的“氛围卖点”。

这使得“永威金桥西棠”的单价相比于周边其他项目每平米高出近四千元。

饶是如此赚钱的项目,却还是烂尾了。

这群涵盖了医学博士、大学教授、国家公务员、现役及转业军人、央企员工、高精尖技术人才、互联网大厂程序员的业主们各自发挥特长,对项目展开深入研究,为我们揭开了烂尾的真相。

这个项目是永威和房企金桥合作开发,一个拥有土地使用权,一个负责开发。在项目开售后由于销售出乎预料的火爆,双方对一开始的利益分配都感到不满。

于是金桥挪用了10亿元购房款和6亿土地溢价款,用作其它项目。这直接导致了“永威金桥西棠”建设资金被抽空,只能停工烂尾。

与许多人想象中不同,除了极个别情况,大部分烂尾项目都不是荒郊野外不好卖的项目,开发商也绝不是因为赚不到钱才跑路,而是和“永威金桥西棠”犯了相似的通病:资金被违规挪用。

甚至越是优质地段、越是核心区域的项目反倒更容易发生烂尾。因为地段好,楼刚刚打下地基就卖完了。开发商就会把已经赚到的购房款挪去用于拿地、开发新楼盘。

在一些买房相关的论坛里,经常流传着这样一句话:楼盘封顶别急着高兴,封顶后才是烂尾风险最高的时候。

为什么?因为开发商已经赚够了跑路的钱。

可是,买房的时候,明明购房者的钱是打进了监管账户啊?

确实,各地出台的商品房预售资金监管制度都规定,“房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。”

这个政策十分好理解,就像网购时买家支付的钱先由支付宝保管,等到买家确认收货,支付宝再把钱打给卖家。只不过在购房过程中,这笔钱的保管方是银行,钱暂存的地方,就是监管账户。

然而,在政策的实际操作中,楼还没盖好,开发商就以各种理由把钱从银行的监管账户中提取了出来。

为什么开发商说提取就能提取?只能说是一些地方银行监管不力。

有些地方银行为了维护好跟开发商的关系,按照开发商的排名与规模,给不同开发商设置可以提前支取的比例。

比如有些地区排名前一百的房企,可以完全提取监管账户中的资金。

还有些地方银行为了吸引开发商在自己银行开户,即使开发商排名不在前100,也睁一只眼闭一只眼,任由开发商随意提取资金。

甚至早些时候,有些购房者签下的银行贷款合同,上面的汇入账号根本就不是监管账号。

因为,开发商可以在任一家具体合作的银行开具一个监管账号的同时,拥有多个不同的账号。

也就是说,有些业主交出去的钱,从来没有受到过地方银行、政府的监管。

等到房屋烂尾,许多购房者看着空空如也的监管账户毫无办法。地方银行也束手无策,只能坐等购房者继续还贷。

“郑州学历最高楼盘烂尾”冲上热搜后,政府很快责令相关责任方解决此事,10亿购房款被追回,项目又重新开工。

“永威金桥西棠”项目的复工,给了深受烂尾楼之苦的人以启发:

“最多抗疫医护楼盘停工”、“最多孕妇楼盘停工”、“最多新婚夫妇楼盘停工”等话题相继上了热搜。

仿佛购房者总得找点什么标签,需要证明自己有被关注的价值,才能引起关注。

然而,更多的情况是,业主们并没有“人才”、“医护”、“孕妇”等等标签,甚至也没有能力调查清楚钱去了哪里。

一定程度上说,“永威金桥西棠”的业主还是幸运的。在购房款“消失”之前,还能及时追回。

在一些开发商“高周转”的模式之下,资金早已被投入新的地块和楼盘开发,而如果新一轮的楼盘不好卖,前一轮楼盘的购房款想追回就很难了。

今年前4个月全国商品房销售额为3.78万亿元,同比下降近30%。

在销售下滑的大背景下,热衷于“击鼓传花”游戏的开发商,难免会资金链断裂。面对人去楼空、荒草丛生的工地,购房者难免会选择停止还贷。

这也就出现了当下热议的话题。

为了“楼市稳定”,的确也应该谨防烂尾楼盘停供风险扩散,也的确应该给房企提供更多现金流。

可是,如果这个“游戏规则”不能得到根本性改变,即使烂尾楼业主强势接盘、房企资金重新充裕,只是延缓问题,甚至是放大问题。

除非,房市还能迎来“第二春”。

同样是在7月12日,北京大学国家发展研究院举办的研讨会上,中银证券某经济学家就对于房地产行业出现的问题,提出了新看法,“事实上,国人房地产需求还远远没有得到满足。”

“道理很简单,房价高意味着房地产供不应求。”该专家表示2004年土地政策收紧之后,是导致房价上升的重要原因。

于是,该专家给出建议:需要扩大供给来解决房价高的问题。

然而,根据国家统计局于近期公布的《中国人口普查年鉴2020》显示,我国家庭户人均居住面积已经达到41.76平方米,平均每户住房间数为3.2,平均每户居住面积达到111.18平方米。

不仅人均面积高,“库存”也很充裕。

今年五月份的一次统计显示,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按现有人均41.76平方米计算,可以再满足1334万人居住。

我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9200万人的居住需求。

也就是说,现有的房子如果完全释放出来是很充裕的,并不稀缺。

在前几年房价暴涨,房地产市场如火如荼时,地方政府加大土地供给、限制房价暴涨,换来的是什么?捂盘惜售,用“喝茶费”等名目绕过价格管控等等手段大家又不是没见过。

所以,很多人买房需求没有得到满足,真的是土地供给不足?

同样也是今年7月12日,南京集中出让了44宗地块,其中30幅以底价成交,2幅流拍,整个土拍被央企、国企包场,全然不见了一些私营房企的影子。

类似现象近年来越来越多,即便政府出让土地,许多过往“熟悉的面孔”也隐遁起来。开发商们为什么弃拍?

不是说土地供给不足吗?

中银证券的这名专家想必也知道这一系列数据,因此,该专家还提出,“住房建设不能只看面积不看质量”。

“中国人对美好生活的向往主要表现在住更大更好的房子上。”

道理我们都懂,我们都想住大房子,当下大多数人都对自己的住房条件不满意。

但是,在大家稀饭都买不起、稀饭都要烂尾的时候,你说大家其实更希望喝到更好更大碗的肉粥,这就有点黑色幽默了……

难道要烂尾楼的业主继续还贷、让银行继续放贷,开发商腰包涨起来之后去开发更大更好的房子;等更多人买了更大更好的房子,开发商拿到了钱,再继续解决烂尾楼问题……

要知道,经历了多年的城市化发展,许多城市的核心区域早已经没有什么能开发的地块。放开土地供应带来的增量,也多是城市边缘地带。

把这里都盖成住宅楼,政府就需要将大量的开支用于周边配套基础设施的建设与维护。

如果没有人来买、来生活,这种巨大的财政投入最终就成为无效的支出,产生的损失最后又由谁来承担?

尾声

停贷事件发生后,许多法律专家善意劝导,“贸然停贷购房人就成了违约方,征信就会受到影响,还可能被诉到法院,甚至被法院强制执行。”

还有法律专家称,“停止向银行还贷并不能解决问题,只会产生与银行的纠纷。开发商不能交房才是责任方,购房者可以依法维权起诉开发商。”

其实,停贷者并不想走到这一步,并不想起诉谁。

“我们只想让开发商把房子建好,交付给我们。”一位选择停贷的武汉购房者对媒体说的话,就是这些人的全部诉求。

客观上来说,从始至终,买房的人,是整个交易过程所有参与者中,掌握信息最少、话语权最低、也是最需要保护的群体。

如果开发商、地方利益组织以及其他参与方坚持“不让利”、不退步,或许也只有买房者继续闷头还贷、继续闷头买房,才能保住“楼市稳定”吧。

但,总不会不容商量地选择苦一苦买房者吧?

几天前,凤凰网发布了一条对烂尾楼的调查视频。

视频中,300名西安购房者最终搬进复工无望的烂尾楼。

无论小孩还是老人,每天都要摸黑爬上十几层楼,才能回到无水无电的毛坯房中,回到这个艰难营造、赖以栖身的“家”。

其中有一幕令人印象极深,一个小女孩坐在房间中央,手电筒照射着她。

她边弹琴边唱道:

“我是一个粉刷匠,粉刷本领强,我要把那新房子,刷得很漂亮。”

小女孩身后的墙上,贴满了她画笔下对美好生活的一切向往。

当下,我们很多已经买房以及将要买房的人,都和这个小女孩一样,相信此事会得到妥善的解决。因为,此事关乎人民对美好生活的追求。

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