香港楼市 谁在买进?为何旺量不旺价?难以为继?(组图)

香港楼市跌跌不休,港府月前宣布一系列楼市松绑措施,终结长达14年的“辣招”时代,此举一度迅速推高交投量,却被指“旺量不旺价”,反弹势头只是昙花一现。BBC中文采访多名买家、业内人士和学者,了解市场对未来楼市的看法。

“撤辣推波助澜,逼到我们终于做业主。”今年33岁的香港本地人李小姐对BBC记者说。

她和丈夫结婚两年以来都是租楼,期间不断物色合适买盘却未有上车,直到港府宣布楼市“撤辣”,两口子旋即在一周内置业。

“其实第一次看楼已经很喜欢,地点、价钱都适合,但还是抱着观望态度慢慢想。撤辣突然增加了不确定因素,我们怕多了买家来抢,之后会更难买,所以不敢再等,立即拍板。”

他们购入新界大美督一个村屋三楼连天台单位,面积合共约1400呎(1呎约合0.11平方米),业主开价450万港元,成交价428万港元,李小姐认为价格十分优惠。

“业主说移民要卖,其实我们自己也不看好长远楼市,很难再有好的升势,投资来讲没有什么价值,但始终有自住需求,租楼的租金和买楼的每月供款差不多,不如趁价钱低买。”

她的个案并非特例,港府2月底撤辣后加快了买家入市步伐,推高二手交投量,反映香港主要屋苑楼价走势的中原城市领先指数(CCL)曾连升三周共2.84%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对BBC中文表示,撤辣后看楼量和交投量立刻活跃起来,多了准买家入市,“大家觉得再晚一点买会变贵,会快一点做决定”。

为何现在撤辣?

回顾香港楼市“辣招”起源,2008年金融海啸后全球央行推行量化宽松政策,低利率下大量热钱流入香港楼市导致楼价飙升,港府为压抑楼市升势及打击短炒,2010年底引入额外印花税(SSD),买家在两年内转售单位须缴付楼价5-15%税款,转售期其后改为三年。

当局在往后数年陆续“加辣”,增设买家印花税(BSD)、双倍印花税(DSD)和新住宅从价印花税(NRSD),向非本地人士及以公司名义的买家,以及购入第二套或以上物业的买家,征收楼价15%税款,2023年曾下调至7.5%。同时,金管局收紧按揭条件及实施压力测试,大大提高买家入市门槛。

在辣招下香港楼市很长一段时间还是只升不跌,但三年新冠疫情、美国加息和移民潮等因素终结了这个神话。去年二手房成交宗数创28年历史新低,仅录得29690宗,楼价也拾级而下,从2021年8月的历史高位累挫近四分一,部分屋苑更出现三成或以上蚀让。


楼市疲弱影响港府财政收入,财政司司长陈茂波2月28日宣布楼市全面“撤辣”。

值得留意的是,楼市疲弱令发展商欠缺投地意欲,竞投出价也相当保守,去年多达六幅地皮流标。香港政府长期靠卖地增加库房收入,但2023/24年度地价收入仅194亿元,远低于原本预算的目标850亿元,让港府陷于更进一步的财赤问题。

当局遂于今年2月28日《财政预算案》宣布全面“撤辣”,取消2010年以來推出的各项辣招印花税。金管局同日取消压力测试,并放宽3000万元以下自住物业的按揭上限至七成,非自住物业也由五成提高至六成。

撤辣效果如何?

地产业界欢迎相关措施,认为撤辣效果立竿见影,新闻媒体上也一时间大量好消息,指有业主反价封盘,有单位加价10万元成交。


撤辣后楼市销量反弹,但短短一个月后后劲不继。

但楼市反弹势头后劲不继,中原指数踏入4月已开始回落,上周末香港十大屋苑二手房成交跌至单位数,为撤辣后首次,创了七周低位。楼价则被指“旺丁不旺财”、“量升价反跌”,成交价普遍大跌,至少有十多宗二手成交蚀让,贬值15-40%。

中原地产陈永杰坦言,由于整体经济差,加上发展商库存量高,套现需求大,一手楼盘并没有加价,因此成交宗数多也无法提高楼价,“但至少市场气氛炽热了,楼价没有升都起码止跌”。

香港中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波则对BBC中文表示,撤辣后的楼市小阳春迅速打回原形,“现在不能再用辣招做藉口,大家都看到真面目”。他认为撤辣对楼价的影响只介乎正负5%,更重要的因素是全球战争风险、利率,以及香港和中国经济。

“股市通常都走先于楼市,现在香港股市血流成河,恒指跌穿两万点,香港人财富缩水,自然不会消费更不会买楼。经济差加上移民潮,金融业裁员,零售餐饮业结业潮,航空业无法回复疫情前,连学校都要杀校——现在除了公务员之外,我想不到有什么行业的人很稳阵,那谁会买楼?”

他补充指,房地产作为长远投资,买家要还25、30年房贷,届时已超过2047年“五十年不变”大限,“这很敏感,前景看不透,没有人知道25年后怎么样”。

为何发展商抛货促销?

撤辣被视为发展商的逃生门,各大地产商务求去库存,纷纷低价促销,要钱不要货。

近期最为瞩目的是长实旗下黄竹坑Blue Coast,开售首批以“蚀让价”呎价2.1万元推出,比毗邻的海盈山便宜约两成。鹰君与港铁合作开发的何文田朗贤峯首批均呎1.9万元,较邻近项目低25%,价位重返同区8年前水平。

此外,将军澳日出康城Seasons Place首批130伙价单平均呎价1.4万元,创近5年同区新盘首批折实平均呎价新低。九龙湾泰峯推售首批168个单位,则以平均呎价1.48万元的“劲蚀”开价。

BBC记者曾到泰峯售楼处观察,现场人山人海,多名地产经纪都说“很久没有看过这么旺”。准买家大排长龙,很多是有自住需求的本地市民,认为该盘呎价与同区二手楼相约,颇具吸引力。

地产业界数据显示,3月新盘成交量超过4100宗,较2月爆增约14.5倍,但成交宗数能否消化供应量,还是引起市场疑虑。



分析指今年的新盘存量需要30个月才能消化

香港去年只售出1.1万个单位,发展商的一手房存货截至去年底有2.3万伙,创逾20年新高,加上今年可出售的新盘约2.8万伙,存量高达约5万个单位。摩根大通分析指,即使今年乐观估计全年售出单位可增至2.2万个,仍需要逾30个月才能消化所有潜在的新盘库存。

该行预测,今年香港楼市成交按年改善30%,但住宅楼价料跌5%至10%,若参考中国内地一线城市放宽房策的经验,一两个月内成交量会上扬,但之后再次回软,相信香港情况相若;当市场对于楼市的消息再次转向负面,例如去货速度下降,届时地产股的沽空比率将会再度上扬。

买家去哪儿了?

撤辣后压抑已久的投资者可重投楼市,市场期待这能让香港楼市重新上路。


撤辣后的银主盘拍卖现场人頭涌涌

环亚拍卖行3月中举行物业拍卖会,现场有近150人挤满狭小的宴会厅参与竞投,气氛为近年罕见。当天推出61个单位,拍卖前已有约10个银主盘(法拍房)预先获承接,即场再有5伙售出,大部分以低市价售出。

“一场拍卖十几个单位,已经很久没有见过。”该拍卖行董事总经理区蕴聪对BBC中文表示惊喜。“撤辣后的楼市回复自由市场,许多很久没出来的炒家也出来买东西。”

但他同时指出,由于市场供应过剩和利率高,对撤辣后的楼市不会过分乐观。“过去十几年有辣招晾着楼价,如果撤辣后跌,就证明经济真的不好,就好像1997、2003年的跌市。”


资深投资者、“凶宅大王”伍冠流

尽管反应热烈,投资者的確仍很谨慎。有“凶宅大王”之称的资深投资者伍冠流到场,目标是购入荃湾中心一个开价190万元的凶宅单位,经过3至4组客人出价后最终成交价为245万,高于他的预期,他并没有竞价。

“以前有八折已经很开心,现在七折才会考虑,否则就宁愿放弃。因为现在供应太多,移民潮之下人口大减,楼价不会升很多,买货要很小心。”他对BBC中文说。

场内另一位本地投资者、从事旧楼收购重建的曾女士也没有出价,她认为撤辣后雷声大雨点小,拍卖会上只有细(低)价单位有人投,“来来去去都是两三百万那些”,传统蓝筹地段如半山区的单位则被收回,“反映中产、有钱人都走了”。

图像加注文字,空手而回的物业投资者曾女士(左)和李先生(中)

投资者李先生同样空手而回,他认为当天拍卖项目不够吸引,又形容香港长远“没什么希望,我十几个律师朋友走了一半,连我70岁的阿妈都去了澳洲”。

除了香港本地人,外地买家又如何?在新盘泰峯推售当天,记者观察现场有少数中国大陆买家,都以小业主为主。43岁张女士特意从厦门乘搭高铁来港,希望购入一个两房单位。

她说自己有两名念高中的儿子,均是双非儿童(父母均非香港居民的内地人士,赴港生产后小孩拥有香港居留权),未来会安排他们赴港升读大学,遂在港置业。“我们的习俗是有几个孩子就买几套房,现在先买一套,以後再看看第二套。”

她表示在厦门已经有两套房,但近年中国房地产市场走下坡,加上少子化严重,加剧供过于求的情况,因此认为在香港置业更保值。“香港毕竟是大都市,地少人多,跟国内比比较不会贬值。现在不期望它升多少,不降价已经很开心。”

中原地产陈永杰对BBC中文分析指,近年中国经济下行,已经没什么大富豪来香港投资,昔日大陆买家大举入市的盛况将难以再现。

另一方面,尽管港府推出“高才通”计划,至今吸引约10万名人才抵港,绝大部分是内地人,但陈永杰预料对楼市帮助不大。“这些专才都是大学毕业生,踏踏实实来香港打工,一开始会先租楼住,不像引入富二代会立刻买楼。”

经济学者李兆波重申,2019年后香港面对政治变局,从根本上改变了经济结构和地产市场的格局。“除非大家看到国家安全和经济发展可以并驾齐驱,回复到2019年之前那种光景,否则都不会有什么起色。”

地产巨头近期的言论也引起外界注意。长实主席李泽钜在业绩记者会上表示,撤辣后香港楼市下行的机会率似乎比上行的机会率低一点,他又罕有地评论香港经济,叹一口气指近年香港人过得“真的很辛苦”,强调国际金融中心地位来之不易,“千万、千万不要失去这个地位”。

恒隆地产董事长陈启宗近日则在集团年报里,最后一次以董事长身份撰写《致股东函》,指香港住宅土地供应长达10年的人为短缺局面正逐渐被打破,供应充足下楼价不会像过去那样大升,将逐渐改变市民既有的一个信念,就是投资物业永不会错,“这是香港社会迟早必须面对的过程”。

他进一步预言,随着时间推移,香港楼价会与内地大湾区趋同,“这是无可避免的,但对香港的长远竞争力也不一定是坏事”。


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