标志性一幕出现了:中国房价涨幅第一城 不再限购

楼市总在不断循环。全国救市出现了标志性时刻:

上一轮楼市上涨(20、21年)涨幅全国第一的城市东莞,正式官宣全面解除限购。

这是继佛山、南京之后,全国又一个热点城市全面松绑。

就在2023年到来前夕,楼市复苏吹响了集结号!

东莞这次全面接触限购,是渐进式松绑的最后一步。

此前,东莞已经做出过一次试探,仅仅保留了松山湖和中心城区4街道的“比基尼式”限购区。

就在今天,东莞市发文,彻底放下了束缚楼市的一切包袱。

即日起,松山湖和东城、南城、莞城、万江全部取消限购。同时,限售政策也做出调整,只需要“备案满3年”或“取得产权证满2年”即可上市交易。

其余28镇区也同步调整,进一步松绑。新房备案满3年可上市交易,二手房直接取消限售。

这意味着,自2016年开始在东莞实行的住房限购政策,彻底成为历史。

放在全国楼市来看,这绝对是标志性的一刻。

东莞可不是一般的城市。前几年,它直接把深圳挤下了王座,是妥妥的全国房价涨幅第一城。

从历史上看,东莞先后经历过2009-2010年,2015-2016年,2020-2021年三轮大涨。

尤其是2020年房价暴涨29%,超过深圳,冠绝全国。

放眼望去,32个镇街没有一个被落下的,石碣、万江、厚街和松山湖房价同比涨幅甚至超过5成!

哪一年,东莞楼市的大爆发,甚至直接涨崩了深圳人的心态。

有个深圳人跑去12345投诉,说2019年底自己以2万/㎡的价格卖了东莞城南的两套房子,置换到了深圳。结果这两年深圳一直在横盘,他卖掉的东莞房子却涨到了7万/㎡。算了一下,两套亏了1000万,心态彻底崩了。

来源:深圳12345平台

可见,东莞是多么有爆发力的一座城市。

上千万的人口,万亿级的GDP,身处深圳、广州两大一线城市之间,制造业实力强劲,东莞自然让人无限憧憬。

即便是在调控严格的2021年,东莞楼市依旧表现得非常亮眼。

虽然成交量大幅萎缩,但一年下来,东莞房价依旧同比上涨11.8%!石碣、横沥等镇街的房价涨幅依旧还能达到30%左右。

来源:安居客

可以想象,东莞的全面松绑限购,会在全国掀起多大的一股热浪。放在前两年,这是根本不可能发生的。

那么,东莞为什么终于放下了傲娇的身段呢?

原因无他,2022年的东莞楼市,实在是太难了,奋力挣扎还是没能出坑。

上半年奄奄一息,下半年不断松绑,经历了回暖又躺平的行情,目前还躺在ICU里。

前6个月,东莞全市一手住宅成交仅为10898套,同比下跌53.2%,直接腰斩!

成交金额约353亿元,同比下跌51.5% ,同样腰斩!

全市二手房网签套数约6234套,同比减少约55%,腰斩三连!

东莞楼市,已经跌到了接近冰点。ZF一看不行,开始试探性地放松。

5月份将商品住房限售由3年调整为2年,取消了夫妻离异购房限制条件。

6月果然见效了,东莞新房成交量环比大涨50%,二手房成交量环比上涨21%。

7月,东莞决定要把步子迈得大一点,除了莞城、东城、南城、万江、松山湖以外,其他区域均不限购。

这次松绑,也造就了东莞楼市今年最热的7、8、9三个月,东莞新房成交量均破3000套,二手房成交也大幅增加。

可惜,短暂的回暖很快就后继乏力。

到了10月,新房成交量又滑回了两千多套,环比减少25%,同比减少34%,楼市就好像没油了一般,眼看又要熄火了。

不得已,东莞在11月祭出了降价去库存的招数。允许开发商降价!新盘最多可以打85折,拿证半年的直接不设底线。

结果呢?万万没想到,楼市开始一泻千里。

东莞新盘们开始扎堆降价,疯狂内卷,甚至直接放出地板价。

万江A项目,拿地价已经去到20761元/㎡,推出的工抵房团购专场,价格却只要2.4万/㎡起。

寮步B项目,拿地价去到23749元/㎡,特价房价格在2.4万—2.7万/㎡。

凤岗C项目拿地价2.5万元/㎡,售价只要3万……

市场“降”声一片,把二手房业主也全部带到坑里去了。

即便是在东莞核心区之一的南城,也开始有大批二手房业主降价,一次性降几万、几十万的也不在少数。


来源:诸葛找房

降价的后果,简直就是悲剧。

11月,东莞一手住宅成交环比下跌14.8%,连续2个月下跌。二手住宅网签量也处在历史低位。

数据来源:乐有家

坐完这趟过山车,楼市反而躺平了。

对于现在的东莞而言,想让楼市稳定回暖,除了压箱底的全面放松限购,也没有更好的办法了。

12月9号,佛山宣布全域放开限购后,东莞紧跟的消息就传得沸沸扬扬。

实际上,这也是全国强二线城市的必然结局。

全面解除限购后,东莞楼市会怎么走?真的会像有的中介所说,要原地起飞吗?

从目前的形势来看,这种情况几乎不可能。

尽管东莞是“敏感体质”,这几天已经有新盘吹风涨价、收回折扣,也有二手房开始调高挂牌价。

还没听到音乐,就开始蹦迪了。但从楼市的规律看,真正回暖还是需要时间。

其他几个已经放松调控的强二线城市,也有类似的表现。

武汉自12月8日放松二环外限购之后,新房成交量出现了一波猛涨。但成交均价却下降了,是以价换量的结果。

即便如此,热度也就持续了一周。上周武汉新房住宅销量又环比下降27.61%,同比减少43.56%。

佛山从12月9日全面放松限购以来,新房网签数也不及往年同期。

全面放松限购,只是减少了行政管控,让市场价格机制发挥更大作用。随之出现的,应该是一个比较宽松的购房/置换窗口期。

对每个城市来说,楼市复苏的速度取决于城市的基本盘。

东莞楼市的底气,更多是来自它超强的城市实力。

这几年,东莞被很多人看作是最具深圳气质的一座大城市。

作为深圳都市圈当仁不让的“二当家”,东莞也始终紧紧跟随着深圳的脚步。

尽管在深圳还没有松绑的情况下,东莞楼市不可能再重复2020年的疯狂一幕,但不可否认的是:

东莞绝对是未来最有价值的10%城市之一。

我甚至认为,除了四大一线城市,全国最有爆发力的4个大城市就是成都、杭州、苏州和东莞。

从区位上看,东莞周边围绕着香港、深圳、广州三个一线城市,这在全国甚至全球范围内都是极为罕见的。

从城市发展潜力来看,东莞虽然是32个镇街“散装”组成的,但是镇街的实力不容小觑。

《2021中国百强镇榜单》中,东莞独占19个,接近全国总量的五分之一。

在这些镇街中,坐落分布着超3家千亿工业企业、75家上市企业、110家专精特新“小巨人”企业、7374家国家高新技术企业、20.43万家工业企业。

这些企业工厂不仅带来巨大的经济效益,还有源源不断的人口。东莞也是全中国人口密度最高的城市之一,仅次于深圳。

因此,坐拥区位、经济优势和人口优势,东莞楼市的未来其实是相当明朗的。

不要因为东莞松绑限购而冷嘲热讽,这恰恰是买房人的一次机会。

在限购严格的时候,买房必须“死磕限购”,才能买到高价值的房产。限购越严,说明价值越高。

往日苦苦难以进入的东莞松山湖、中心城区,在限购松绑后,很可能成为领先回暖的区域。

就像全中国的楼市,现在都在盯着四大一线城市的动作。

毕竟,真正的全面回暖,一定需要“领头阳”。

强二线城市,正在迎来新一轮大松绑。

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